La DGSJFP exige escritura pública para cancelar hipoteca vigente

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado que para cancelar una hipoteca inscrita no basta con presentar instancia privada con firma legitimada notarialmente y certificado bancario de pago, aunque este último cuente con firma electrónica cualificada. Es necesaria escritura pública en la que el acreedor consienta la cancelación.

El caso resuelto afecta a una hipoteca constituida en 2004 con vencimiento en 2014. Los titulares solicitaron la cancelación aportando certificado del banco firmado electrónicamente en el que constaba el pago íntegro del préstamo. La registradora de Pinto n.º 2 suspendió la inscripción por falta de escritura pública. La calificación sustitutoria confirmó el defecto. El recurso alegaba que el artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria permite cancelar «mediante documento fehaciente que acredite el pago» y que la firma electrónica cualificada tiene plena validez conforme a la Ley 39/2015 y el Reglamento UE 910/2014.

La DGSJFP desestima el recurso. Recuerda que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige, para cancelar inscripciones hechas por escritura pública, sentencia firme o escritura pública con consentimiento del titular. El artículo 179 del Reglamento Hipotecario lo reitera expresamente para las hipotecas: no basta acreditar el pago, es preciso el consentimiento en escritura pública. La firma electrónica cualificada goza de presunciones procesales del artículo 326 de la LEC, pero no sustituye el requisito formal del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. La vía de cancelación por instancia del artículo 82.5 solo opera cuando ha transcurrido el plazo de caducidad, lo que aquí no consta.