La DGSJFP admite cancelar la hipoteca flotante por vencimiento

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública revoca la nota de calificación de un registrador que denegó la cancelación de una hipoteca flotante por vencimiento del plazo pactado. En un supuesto de hipoteca de máximo constituida en 2012 con plazo de seis años, el registrador suspendió la cancelación por considerar que no quedaba claro si el plazo era de caducidad automática o un mero plazo de cobertura. Alegó que la cláusula «hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado débitos derivados del incumplimiento» impedía interpretar con certeza la naturaleza del plazo.

La DGSJFP distingue entre hipotecas del artículo 153 LH y del 153 bis LH. En las primeras el plazo pactado es del crédito, y la hipoteca solo podrá cancelarse por caducidad tras veintiún años desde el fin de las prórrogas posibles. En las hipotecas flotantes el plazo estipulado es de la hipoteca misma, por lo que la inscripción podrá cancelarse llegado el término pactado mediante el artículo 82.2 LH.

En el caso, la escritura garantizaba dos obligaciones distintas sin novación, establecía cuenta especial de liquidación con carácter meramente instrumental, fijaba plazo máximo de duración de la hipoteca y remitía expresamente al artículo 153 bis LH. La Resolución concluye que se trata de una hipoteca flotante y que, vencido el plazo de seis años sin que conste nota marginal de ejecución iniciada, procede su cancelación automática.

Resolución de 6 de julio de 2026.